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Retos, demandas y perspectivas de la vivienda de lujo en 2023

España es un país de fuerte inversión turística y cada vez hay más personas que compran vivienda. Con la subida de la inflación, queremos saber si la vivienda de lujo seguirá en su esplendor también este 2023 o las compras se resentirán.

Durante 2022 el segmento residencial ‘premium’ siguió manteniéndose como uno de los favoritos de las grandes carteras que buscan una inversión segura y con una rentabilidad estable que no dependa de factores macroeconómicos y que sea mucho menos volátil que otros mercados como el bursátil o el de las criptodivisas. Además, el mercado de alta gama para los compradores de una primera o segunda residencia también confirmó su recuperación definitiva tras la pandemia.

Los datos los constatan. El precio medio de la vivienda premium en Cataluña y Baleares aumentó un 8% en 2022, un indicador que ha sido el principal impulsor en el número de operaciones registrado durante el ejercicio en este segmento. Y el comprador extranjero destacó por encima del nacional, siendo los franceses los más interesados en adquirir propiedades a partir de 1,5 millones de euros, según la inmobiliaria Barnes.

También en Madrid el año terminó con cifras récord en cuanto a cantidad y calidad de las transacciones y esa inercia no se va a parar por lo menos el primer trimestre de 2023.

Demanda y precios de las viviendas premium en 2023

Según la inmobiliaria Uxban, a día de hoy la demanda de productos de lujo es enorme y la oferta es muy limitada. “En función de cómo vayan las cifras macroeconómicas podremos tener un segundo semestre menos dinámico y puede significar un cambio de tendencia”.

Por su parte, Elizabeth Hernández, directora de Barnes en Cataluña y Baleares, opina que en 2023 entraremos en otra dinámica, con una demanda menos fuerte motivada por el aumento de los tipos de interés. “Será una corrección que entra dentro de la normalidad, pues en 2022 hemos tenido una demanda que no podíamos cubrir con una oferta escasa a precios de mercado. Veremos ajustes en los precios de publicación en portales inmobiliarios pues sigue existiendo sobrevaloración”, expone.

Así los expertos creen que los precios van a seguir subiendo este 2023; aunque a una velocidad inferior que la vivida en los últimos 18 meses. “El mercado ya está bastante sobrecalentado por lo que serán subidas moderadas, no superiores al 3%. Habrá un menor número de compraventas pero pagando un precio más alto en cada transacción”, responde Gonzalo Robles, CEO de Uxban.

Tipo de cliente

Desde Barnes ven un perfil de cliente correspondiente a familias que buscan residencia principal o un perfil más inversor que busca una residencia secundaria donde pasar temporadas largas y al mismo tiempo protegerse de la inflación.

Respecto a Madrid, el comprador de países de habla hispana seguirá siendo el principal cliente de este tipo de viviendas. El CEO de Uxban cree que la incertidumbre política y económica en Latinoamérica animará a diversificar su patrimonio fuera de sus fronteras; no solamente adquiriendo inmuebles sino comprando compañías locales como forma de dar un trampolín a sus negocios en Europa. A ello se une que además esta ciudad se ha convertido en una de sus favoritas para residir, incluso por encima de Miami en muchos casos.

En cuanto a la tipología, en Lucas Fox son de la opinión que la pandemia cambió el estilo de vida y la forma de trabajar de muchas personas, y los compradores siguen apostando por propiedades más espaciosas y en zonas donde haya más naturaleza a las afueras de la ciudad, como Castelldefels y Gavà Mar, en Barcelona.

Los retos de las viviendas de lujo este año

Los expertos son cautos, pues está todavía por ver el efecto que tendrá en la oferta y en la demanda la futura Ley de Vivienda. La experta de Barnes responde a que hay incertidumbre con respecto al alquiler. “En Barcelona hay mucha demanda pero la oferta de propiedades de lujo ha disminuido muchísimo. Estamos ante un perfil de propietario que prefiere esperar para alquilar y encontrar mayor protección jurídica”.

Está claro que todos esperan saber si el mercado va a ser capaz de absorber el efecto de una inflación tan elevada, ya que seguirá alta durante este año. “A medio y largo plazo los inmuebles siempre se revalorizan con ella, y lo que no te pagan hoy quizás por ser una subida abrupta te lo acaban pagando años más adelante”, expone el CEO de Uxban.

Mientras que refleja que la subida de los tipos de interés aún no ha producido ningún impacto en este segmento de mercado muy dominado por el inversor internacional. “Puede que el cliente nacional, tanto de Madrid como del resto de España, se retraiga con una financiación cara; es ahí donde veremos si el empuje del comprador foráneo compensa esa pérdida de interés”.

Los elementos más buscados en una vivienda de lujo

Gonzalo Robles, CEO de Uxban, afirma que los compradores internacionales de vivienda premium demandan, entre otros elementos, baño en la suite, pues renuncian a habitaciones más grandes si ese sacrificio supone contar con un baño en suite que no tengan que compartir. También requieren vestidores de película, incluso se pide que esté dividido para cada miembro de la pareja, y cuando los metros no son suficientes sería uno completo ‘walking closet’, es decir, que una persona pueda estar dentro buscando su ropa y que tenga acceso directo al baño.

También salones sin TV y luego pensar entonces en una ‘family room’, una habitación de tamaño más reducido y de carácter mucho más íntimo; el sitio perfecto para ver la televisión en pijama. Mientras que precisan cuartos funcionales, casas domóticas con control de climatización e hilo musical en cada estancia, y almacenaje. Además, una de las características de las viviendas de lujo imprescindible para los compradores nacionales es que cuente con una plaza de garaje, sin embargo para estos compradores no es un valor necesario en absoluto, “quieren vivir en el centro para poder pasear con tranquilidad, cosa que raramente hacen en sus países de origen; si necesitan desplazarse lo hacen en taxi o alquilan coche de forma ocasional”.

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